英國房地產懶人包：按揭篇
相信在英或海外讀者都對英國置業的話題感興趣，當然當中不少人需要靠按揭才能「上車」。（小編也不例外！）為了讓各位讀者更了解申請英國按揭的程序及注意事項，我們準備了一個全新的房地產懶人包，今次更邀請到 Britain Connect 為我們解答了一些針對 BNO Visa 港人的常見問題。
不同按揭種類
- 固定利率（fixed-rate）：在固定年期（通常 2 或 5 年）內利率不變， 產品到期時必須轉按（remortgage）。
- 可變利率（variable-rate）：按揭利率會因應英倫銀行加減息隨時波動，由於沒有固定年期而較有彈性。通常是借貸人在高息時期但相信減息在即而作此選擇。
- 自住按揭（residential mortgage）：顧名思義，借錢買樓自住。
- 買樓出租按揭（buy-to-let mortgage）：借錢買樓但以租金作為入息還款。簡稱 BTL。
英國按揭審批程序
Agreement in Principle
買家可先按照負擔能力向銀行或借貸機構作出初步申請，拿取一份 Agreement in Principle（AIP）。買家可以選擇 使用按揭經紀（mortgage broker）以尋找最合適的產品。 在某些樓市熱點如倫敦，有時經紀會先查看這文件才讓買家安排「睇樓」。
正式申請
當買家出價成功後，買賣雙方會簽訂一份銷售備忘（memorandum of sales），買家便能持著這份文件向銀行正式申請按揭。如果已獲得 AIP 就已經是一個好的開頭，因為這已經涵蓋申請的大部分內容。 在貸款處理階段，買家需要提供入息、身分和住址證明。
物業估值
作為申請的一部份，銀行或借貸機構會進行估價， 確保該物業值其買入價。 銀行通常會派人驗樓，但在少數情況下亦可能只需網上估價。買家不會收到按揭驗樓報告，而按揭估值用的驗樓報告亦有別於一般建議買家安排的更全面驗樓報告。
批出貸款
當銀行成功批出按揭貸款後，買家方可以正式落訂和交換合同。 銀行會直接把貸款存款到買家律師樓，讓他們在成交當天直接付款。
申請條件
按揭成數（Loan to value）：Loan to value（LTV）ratio 是抵押給銀行的部分對於整個物業價值的成數，由 50% 到 95% 不等。通常物業價值越低，銀行批出的按揭成數越高。
負擔能力（affordability）：銀行會綜合未來加息的可能性和個人情況來判斷批出多少 LTV。大多數銀行採用的負擔能力測試是借貸人年薪的 4.5 倍。 買家需要證明自己的入息可以負擔起通過按揭年期和利率計算的每月還款額。
常見問題
今期懶人包我們特地邀請到專門為港人提供按揭的 Britain Connect 為我們解答一些常見問題！
如果有穩定收入的夫婦一同申請，其中一人有 British Citizen 國籍，申請自住按揭會比較容易嗎？
其中一方有 BC 身份會有一定優勢及多些按揭產品選擇。
BNO visa 簽證持有人及香港海外買家申請買樓出租按揭（BTL）會較自住按揭容易嗎？
市場上 BTL 按揭產品批核相對比較自住按揭容易，由於 BTL 按揭通常會用租金收入作為還款來源，很多英國本地金融機構都樂意為簽證持有人及香港海外買家提供 BTL 按揭批核。
一般買樓出租按揭（BTL）的申請條件是什麼？
A. 年滿 18 歲
B. 過去三年英國住宅證明
C. 年收入最少 GBP 25,000 且收入來源必需是來自 英國本土 （須提供 HMRC P60 表格）
D. 良好英國信貸評級
E. 清楚交代首期資金來源及財富來源 財自人士（即非自僱及受僱人士）
申請 BTL 按揭多數首期要達物業價值多少 %？
財自人士申請 BTL 按揭最少首期為 25%
💡 請注意：金融機構可批核的按揭產品因個人情況而異，買樓出租投資亦涉及風險。如需作進一步查詢，請尋求專業人士意見。
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